Этажность — не главное: как развитие деревянного домостроения спасёт ЛПК

«Все риски сработали вместе», — этими словами описал положение лесной отрасли в 2022 году гендиректор АО «Череповецкий ФМК» Илья Коротков. Ранее в статье, посвящённой сокращениям в ЛПК, «Лесной комплекс» со ссылкой на эксперта сообщал, что отечественные лесопромышленники попали в беспрецедентную ситуацию, которая в перспективе может привести к потере рабочих мест. 

Однако вопреки мрачным прогнозам аналитиков некоторые представители ЛПК считают, что текущее положение дел можно направить в положительное русло. Каким образом? Ответ прост — необходимо развивать сегмент деревянного домостроения, интерес к которому у населения не угас даже в сегодняшней нестабильной экономической ситуации. 

Например, такое мнение выразил вице-спикер Совета Федерации Юрий Воробьёв на выездном заседании Совета по вопросам лесного комплекса при СФ РФ, отметив, что исправить положение в отрасли поможет увеличение объёмов строительства деревянного жилья и перевод котельных на биотопливо.

Два этажа — хорошо, а двенадцать — лучше

Одна из наиболее обсуждаемых сегодня тем в области деревянного домостроения — возведение многоэтажных жилых домов из древесины. Европейцев, которые с каждым годом всё глубже «увязают» в ESG-повестке, такими строительными изысками не удивить, в то время как в России на деревянные высотки пока поглядывают с опасениями. 

В декабре 2021 года инженер строительного контроля компании «Е-строй» Евгений Пономарёв рассказал «Лесному комплексу», что существующий фонд деревянных жилых домов России в большей степени представляет собой старые постройки начала и середины ХХ века, в то время как многоэтажное деревянное домостроение является для нашей страны совершенно новым рынком. 

По его словам, современные технологии позволяют в заводских условиях сделать деревянные конструкции негорючими, а главное, достаточно прочными для многоэтажного строительства. Экологическая безопасность и уровень энергосбережения у деревянных домов также выше, чем у конструкций из других материалов. 

И вот, к середине 2022 года, мы можем обсуждать уже не теоретические наброски и предположения экспертов, а вполне реальные проекты, которые реализуются в российских регионах. Многоэтажки из CLT-панелей сегодня строит Segezha Group в Вологодской области, планируя реализацию аналогичного проекта в городе Байкальске в Иркутской области. А в Новосибирской области уже завершилось строительство 4-этажного дома с деревянным каркасом. 

Руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Сауков считает, что цены на квартиры в деревянных многоэтажках на этапе их продвижения должны быть демпинговыми. Об этом он сообщил в интервью «Известиям»: 

«Проект достаточно смелый, с учётом устоявшихся стереотипов в отношении пожарной безопасности и сроков эксплуатации, в которых древесина уступает каменным строениям. При этом на рынке есть целевая аудитория, которая предпочитает деревянные дома каменным, аргументируя это большей их экологичностью и комфортным микроклиматом в таких домах».

Эксперт считает, что сегодня важно уметь правильно развенчать стереотипы о деревянном домостроении и представить заинтересованной аудитории комфортные для жизни «опытные образцы» квартир.  

Несмотря на постоянно совершенствующиеся технологии деревянного строительства в сознании многих россиян по-прежнему крепнет мнение о ненадёжности и недолговечности таких конструкций. В 2021 году в интервью «Лесному комплексу» руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов рассказал, что лучше всего ошибочность данной точки зрения подтверждают примеры из реальной жизни: 

«На Аляске, климат которой далек от идеала, до сих пор сохранился деревянный дом, построенный в 1680 году. Задача застройщиков и производителей — работать с общественным мнением и показывать на практике, что деревянные дома являются безопасными, энергоэффективными и долговечными. Возможно, ситуация изменится с введением нормативных стандартов. Пока никто не следит за квалификацией застройщиков и качеством строительства, изменить отношение населения к деревянному домостроению будет сложно».  

Минстрой «в деле»: на подходе пилотные проекты деревянных высоток

Реализуемые сегодня проекты по строительству многоэтажных зданий из CLT-панелей и LVL-бруса — это всё-таки инициативы отдельные. Для каждого из них документация разрабатывалась в индивидуальном порядке, и пока о массовом строительстве в данном контексте речь не идёт. Однако к делу подключился Минстрой РФ, сообщив о намерении разработать пилотные проекты деревянных жилых домов высотой до 12 этажей.

Специалисты ведомства планируют создать проекты не только жилых домов, но также и высотных общественных зданий. В качестве возможных строительных материалов они рассматривают многослойный клеёный брус, брус LVL, а также CLT-панели. 

Уникальность CLT-панелей заключается в способности данного стройматериала обеспечивать максимальный комфорт при любых погодных условиях, низком потреблении энергоресурсов и отличной теплоизоляции.

«Проектную документацию можно будет использовать для строительства в сейсмических районах и при любых климатических условиях. При этом безопасность таких домов и качество жизни в них будут сопоставимыми с более распространенными зданиями из бетона и железа», — цитирует замглавы минстроя Сергея Музыченко «Российская газета».

Льготная ипотека как мера поддержки малоэтажного деревянного домостроения

Многоэтажки из дерева — это, конечно, хорошо и очень даже современно, но не стоит упускать из виду и вполне традиционные деревянные дома. Правительство, например, про ИЖС не забыло, и разрешило россиянам брать льготную ипотеку на строительство жилья «хозспособом».

Условия такой льготной ипотеки на ИЖС не отличаются от стандартных условий льготного ипотечного кредитования на приобретение жилья в новостройках. Ставка не будет превышать 9%, а максимальный размер займа в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн рублей. При этом важным условием является завершение строительства в течение года с даты заключения кредитного договора. Так, в 2022 году на самостоятельную постройку дома населению планируют выдать около 8 тыс. кредитов. 

В целом эксперты отрасли оценивают данную меру в положительном ключе, отмечая, что с вводом льготной ипотеки внутренний рынок стал заметно «живее». 

Андрей Баннов, руководитель проекта DOM TECHNONICOL

— Средний срок строительства дома с учётом внутренней и внешний отделки составляет от 3 до 6 месяцев и зависит от выбранных технологий и материалов. Основная причина, по которой стройки затягивались на года, заключалась в перебоях с финансированием. Люди разбивали возведение дома на этапы: заработали денег — поставили фундамент и стены, на следующий сезон — крышу и т. д. Однако это мина замедленного действия. Оставлять на зиму ненагруженный фундамент, коробку без кровли вредно с точки зрения надёжности самой конструкции. Нужно качественно законсервировать стройку, что делают буквально единицы. Безусловно 12 месяцев в рамках льготной ипотеки — срок вполне реальный. Этого достаточно, чтобы построить дом, выполнить отделку, меблировать и начать жить в новом доме.

А вот функцию технического аудита банк точно выполнять не будет. Её, скорее всего, передадут квалифицированным компаниями, имеющим опыт проведения таких работ. Так, например, реализована практика аудита в нашем проекте. Застройщики строят объекты по проекту DOM TECHNONICOL, а наши инженеры по разработанным чек-листам проверяют каждый этап в отдельности. Я думаю, что примерно по такой же схеме будет проходить проверка и в рамках программы льготного кредитования строительства. Будут разработаны универсальные чек-листы, подрядчики получат у кредитора аккредитацию на проведение данных работ.

Логично не только аудит стройки проводить поэтапно, но и её финансирование. Например, выдавать сумму траншами по итогам завершения определённой стадии. Построили фундамент — получили положительное заключение от аудита и стали двигаться дальше.

Ипотека в сегменте ИЖС уж повлияла на развитие рынка загородной недвижимости. Когда появились программы на покупку готового жилья, мы фиксировали рост качества предложений. Если раньше, когда экономия была чуть ли не единственным критерием выбора, застройщики предлагали простые неутеплённые летние домики, то с появлением ипотеки вырос спрос на комфортное, качественное энергоэффективное жилье, пригодное для круглогодичного проживания. С началом пандемии спрос на рынке загородной недвижимости резко вырос. На рынке практически не осталось предложений готовых домов. Единственным выходом переехать за город становится покупка участка и последующее строительство. Однако развитию этого рынка препятствовало отсутствие ипотечных программ и высокие ставки. С вводом льготной программы кредитования рынок однозначно оживится.

Александр Цыганов, профессор, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости в Финансовом университете при Правительстве России

— Программа льготной ипотеки на строительство домов была скорректирована 31 мая 2022 (постановление Правительства России от 31.05.2022 № 993 «О внесении изменений в Правила возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020–2022 годах». Основной документ — сами Правила, которые были утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2020 г. № 566.

Эти поправки к действующим правилам существенно меняют условия предоставления льготной ипотеки. На сегодня кредит выдаётся в случае одобрения заёмщика, качества земельного участка, сметы и строительного проекта, которые может быть составлен самостоятельно и предоставлен в рукописном виде. Это классическая процедура андеррайтинга кредита на загородное строительство. Отказать могут в случае потенциальной неплатёжеспособности заёмщика, низкой ликвидности земельного участка и непроработанности проекта.

Основное нововведение — это возможность самостоятельного строительства, и поэтому строительный проект будет проверяться. Известны случаи, когда непонятный проект дома сводил на нет ликвидность даже очень привлекательного участка и приводил к его оценке с учётом сноса дома и расчистки участка. 

Например, в посёлке на одном из самых дорогих направлений, подмосковном Рублево-Успенском шоссе, долго не могли реализовать дом с высотой потолков 2,3 м (владелец мотивировал проект экономией на отоплении), довольно шаткое трёхэтажное каркасно-щитовое строение площадью более 500 кв. м. и монолитный дом, построенный с применением несъёмной пластиковой опалубки (потенциальные покупатели опасались испарений вредных веществ, тонкости монолитных стен и возможности их отделки современными материалами). 

Качество участка тоже значимо — цена и ликвидность могут варьироваться в рамках одного посёлка в разы. Например, в той же локации дом, построенный с общим забором с действующим кладбищем, с трудом нашёл своего ценителя. Такие прецеденты должны анализироваться на стадии принятия решения о предоставлении кредита и при необходимости корректироваться.

В настоящее время кредиты на самостоятельное строительство жилого дома выдаются на следующих условиях:

• кредитная ставка — 9%;
• максимальная величина льготного кредита 6 млн руб., кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, где размер увеличен до 12 млн. руб.;
• первоначальный взнос — 20% от общей суммы кредита,
• срок завершения прокредитованного в рамках программы строительства — один год.

Новая программа льготной ипотеки разрабатывалась и внедряется единым институтом развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ», а сейчас реализуется российскими банками. Кредит выделяется траншами на приобретение земли, строительство фундамента, каркаса и стен, инженерию жилого дома. Прежде чем можно будет получить следующий транш, нужно подтвердить завершение предыдущего этапа.

На данных условиях кредиты будут предоставляться до 31 декабря 2022 года, в настоящее время рефинансирование на тех же условиях не предусмотрено. Однако можно предположить, что после подведения итогов реализации программы льготной ипотеки на самостоятельное строительство, срок её реализации может быть продлён при уточнении финансово-экономических условий.

Главное потребительское преимущество уточнённой программы — возможность самостоятельной организации строительства, что позволит снизить затраты домохозяйства. С учётом необходимости соблюдения сроков строительства явным преимуществом обладают деревянные дома, которые могут быть возведены за этот срок. В пользу деревянного домостроения говорит его меньшая стоимость и возможность обойтись без привлечения сложной строительной техники.