Помехи для инвестиций в малоэтажное строительство

Идея строительства собственного дома сегодня все еще популярна. В одном Новосибирске поисковая система нашла пятьсот пятьдесят пять компаний, занимающихся строительством дач и коттеджей, и сорок две, продающие земельные участки и малоэтажные дома. Кстати, и государство зачастую поддерживает покупателей, выделяя различные субсидии на приобретение жилья. А вот требуется ли поддержка продавцам и застройщикам? Мы решили встретиться с руководителями новосибирских компаний и выяснить, как они решают вопрос с инвестициями.

«У любого рынка есть рост, пики и несколько лет спада. Думаю, что малоэтажное строительство будет актуально еще около года. На данном этапе этот рынок уже перенасыщен. Дерево, конечно, всегда будет пользоваться спросом, как и кирпич. Всегда будут востребованы дачные домики, бани, беседки. Но как таковое малоэтажное строительство настолько укомплектовано, так много игроков на рынке, что в перспективе они будут биться за каждого покупателя. Это как с ипотекой: когда-то она «взорвала» рынок, и он несколько лет был на взлете. А сейчас она уже «плавающая». Так что на месте инвестора я бы очень хорошо думала, во что сегодня вкладываться», — комментирует руководитель отдела продаж проектов «Коттеджный поселок «Квартал-12», «Бизнес-парк «Квартал-12», «Дачный поселок «ЭКОПАРК» Евгения Матросова.

Очевидно, что в бизнес инвестируют ради прибыли. Давайте прикинем, во сколько обойдется строительство коттеджного поселка сегодня и какие деньги это принесет. Бюджетный вариант выглядит так. Хороший брус обойдется в 24 000 руб. Плюс еще кровля, фундамент, коммуникации. Итого от 32 000 до 35 000 руб. за м². Соответственно, деревянный дом под ключ 100 квадратов — это 3,5 млн руб. Если в поселке 140 домов, получится 490 млн руб. На самом деле, себестоимость будет ниже процентов на тридцать. Это где-то на 150 млн руб., которые в итоге положит в карман инвестор.

Сложно ли получить такие инвестиции? По словам Евгении Матросовой, при хороших связях можно легко получить кредит в банке. Есть множество московских банков, работающих с регионами за адекватные проценты. Либо, если связей нет, проект все равно можно реализовать. Например, «запускать» дома очередями по десять штук. А на вырученные деньги строить дальше. При этом на первых порах ценник на дома сделать чуть ниже.

«Мы строим дома под заказ и инвестиции обычно не привлекаем, обходимся своими силами. Хотя сейчас мы ведем переговоры с инвесторами, которые покупают землю, межуют на участки и продают. То есть, возможно, теперь мы будем строить, а они продавать участки с готовыми домами. До сих пор они были просто нашими заказчиками», — рассказывает один из учредителей торгово-строительной компании «Сибирский Кедр» Константин Мусаев.

Но есть еще одна грань. Готов ли другой «инвестор», то есть покупатель, вкладывать деньги в загородное жилье, где подчас нет инфраструктуры, а цены такие же, как и в городе? За что сегодня готов платить покупатель и готов ли?

«Например, за неодачи на берегу моря, с полной инфраструктурой, — считает Евгения Матросова. — Они будут пользоваться спросом еще года три. Мы сейчас прорабатываем один такой проект. Дома в лесу, около моря: деревенские продукты, скважина с чистой водой, кружки для детей, чтобы взрослые могли отдыхать. Такой личный «кусочек» базы отдыха. Сегодня это имеет смысл, потому что многие сейчас ведут здоровый образ жизни: бросают курить, отходят от выпивки, занимаются спортом. Активный отдых сейчас тоже в моде. А городским жителям просто необходимо время от времени уезжать на природу».

А вот государственные программы застройщикам не так интересны, как частные инвестиции.

«Знаете, мы большей частью рассчитываем на себя. Я знаю, что государство сейчас внедряет очень много программ, и есть люди, которые этим пользуются. Только обычно это очень долго тянется. Существует административный ресурс, который помогает бизнесу. Мне как-то звонили и задавали вопросы о нашей осведомленности. То есть обзванивали организации, доносили людям информацию! Но ведь известно, что люди начинают двигаться только в кризис. Тогда нужно минимизировать затраты, изучить все программы и законы. А пока все спокойно, вроде бы и не нужно», — говорит Евгения Матросова.

Вот и выходит, что время и силы, затраченные на программы, не окупаются теми льготами, которые они дают.

«Государственными программами мы никогда не пользовались, потому что смотрим на вещи реалистично. Я слышал о законе, возвращающем половину налогов. Но если бы он реализовался, это было бы так же сложно, как с возвратом НДС. Так что проще было бы не связываться и работать, как работали. Например, чтобы вернуть НДС, нужно держать в штате команду юристов, бухгалтеров, которые будут этим профессионально заниматься. Пришлось бы долго судиться. Я думаю, по этой причине иностранным инвесторам тоже не интересно связываться с российскими проектами. Слишком много бюрократии», — комментирует Константин Мусаев.

Кстати, иностранные инвесторы большей частью работают с очень крупными организациями. А застройщики коттеджных поселков — это, как правило, средний и малый бизнес. Чтобы иностранным инвесторам стало интересно, следовало бы запустить некий грандиозный проект. Например, построить не просто поселок, а целый маленький город, гектаров от семидесяти земли… Получилась бы совсем не типовая вещь. И продать ее было бы сложнее. Так, по мнению профессионалов, быстро продаются малобюджетные каркасные дома, но не брус и не элитное жилье.

Есть и другая сторона медали: какие инвесторы интересны застройщикам и продавцам? С каждым ли имеет смысл работать? По мнению Евгении Матросовой, далеко не с каждым. Ведь не у любого заказчика правильное отношение к своим и чужим деньгам.

«Многие думают о прибыли, — замечает эксперт, — но не думают о том, что вначале нужно что-то создать, дать людям то, что они ожидают. И вот здесь сыплются многие проекты. Заказчики не готовы вкладываться. Ко мне тоже обращались с такими проектами, я не взялась с ними работать. Потому что постоянно убеждать в том, что нужны вложения, — это не мое дело. Мы работаем с теми, кто понимает, что в поселках необходимо создавать инфраструктуру, красивый въезд и пр. Ведь на какой проект ни посмотри, везде есть форс-мажоры в финансовом смысле. К примеру, в коттеджном поселке сделали дороги, а затем не уследили, проехала большегрузная техника. Запросто. Такое встречалось не раз и не два. А деньги подрядчикам уже заплачены. И снова приходится искать средства уже на восстановление дороги. Поэтому изначально нужно делать очень грамотный расчет».

Вопрос с инвестициями, как видите, для застройщика вполне решаем. Но как быть с тем, что рынок переполнен, а клиенты не выстраиваются в очереди? Как решить вопрос с главным «инвестором» — покупателем? Как показывает история — повышать качество и снижать цены. В противном случае через три года не помогут никакие государственные программы.

Текст: Ульяна Салостий